2014年12月，我進入信陽房產網，開始和信陽市的二手房打交道，經過我這些天的學習和對信陽二手房市場的認知，我想淺談一下信陽市二手房交易市場的現狀。

信陽市新樓盤概況

目前，信陽新樓盤集中分布于羊山新區、浉河沿岸與南灣風景區，而浉河沿岸與南灣風景區的新樓盤作為景觀地產和旅游養生地產，這些新樓盤的特殊性和消費指向性讓我覺得我們可以暫且不用去關注它們，所以我著重說一些羊山新區的新樓盤概況。自羊山新區規劃開發以來，信陽市新樓盤建設如雨后春筍般，從萬達、恒大、中樂和東方今典等國內zmpp開發商入駐信陽的態勢上，以及信陽高鐵東站輻射圈的逐漸成熟，我們可以看出信陽市次城市中心的立體呈現已經初步完成，再加之萬達廣場、西亞和美、中樂百花、錦江酒店、恒大商業廣場等規劃、在建或已落成的商業娛樂生活配套和市行政審批中心、羊山外國語小學、羊山中學、百花圖書館、百花大劇院等已落成的行政文化教育配套，羊山新區的未來必然是信陽市的另一個未來。

信陽市新樓盤的角色轉變

在2014年信陽市新樓盤的銷控統計表上，我們可以看出，信陽市新樓盤的預售房存量已經不多了。如果刻意的去分析信陽市2014年新樓盤銷存和信陽市常住人口數量的關系，我們可以發現，信陽市常住人口數量、老城區現有住房數量和信陽市2014年新樓盤銷存數量三者之間有著特別糾葛的關系。首先，信陽市常住人口數量和老城區現有住房量已經在一個平衡點上了，甚至于老城區已經出現一些空置房；其次，我問過一些信陽市老住宅區的老住戶，他們對信陽市的新樓盤幾乎沒有購買意向；然后，信陽市新樓盤的預售房存量已經不多了。那我們就會想，這些新樓盤的房子賣給誰了。細細想來，也就是以下幾種可能了：

1.       縣鄉兩級來市區安家置業的房產消費者買走了一部分；

2.       單位集資房、返遷安置房等政策性住房占了一部分；

3.       市區常住居民換房置業改善居住環境買走了一部分；

4.       多區域多方向多層次的房地產市場投機者看中了一部分；

綜上所述，信陽市新樓盤的銷存確實值得考量一下，拋開上述{dy}種可能、第三種可能所帶走的具有穩定居住因素且短期內不易轉變成存量房的新樓盤銷存量和第二種可能中不能發生產權交易的返遷安置房所帶走的新樓盤銷存量，我們來重點考量第二種可能中的單位集資房部分和第四種可能。

單位集資房，因為均價低、權證齊備、地段較好等因素而被很多存量房屋消費者所青睞，可這些單位集資房盡管權證齊備，但是在權證下發過程中總會有這樣那樣的結蒂。所以這些房子短期內的二手房轉換率雖然較高，成交量卻很低。

多區域多方向多層次的房地產市場投機者，可以有如下的解釋：多區域，本地和外地；多方向，學區、商業、交通、行政等；多層次，資本層次、房產層次等。外地人必然是短線投資，一般都會在樓盤認籌期出手，在樓盤開盤后收線。本地人，有的是短線投資，有的是長線投資，本地人的短線投資一般是急于回籠資金，長線投資一般是以房養房用租還貸或待市而沽。學區、商圈、交通、行政必然是城市居民所熱衷的并作為重點置業參數來進行市區置業的。再從資本層次方面論述，小資本小回報，大資本大風險，資本流量和負債計劃都在影響這些房地產市場投機者的房產投資標準；而論及房產層次，品牌樓盤和小商小作的區別必然是存在的，因為品牌價值而受到影響的房產均價、房屋質量信任值、物業托管信任值等，也是房地產市場投機者所關注的。

可說到{zh1}，現在這些單位集資房和投資性商品房所消化的新樓盤終究會釋放出很多二手房，來充實信陽市的二手房交易市場。所以，我個人認為，信陽市，尤其是羊山新區，新樓盤的銷存現狀都是在為以后的二手房交易量做很好的鋪墊。

信陽市二手房價格的區域化和常態化

（一）信陽市二手房價格的區域化

信陽市市區，現在是由浉河區、平橋區和羊山新區三個區域組成。

浉河區是信陽市之前的行政、文化、經濟中心，居住環境毋庸置疑，早期信房集團開發的金杯花園、成功花園、報曉新村等大幅樓盤，再加之信陽市各個單位的自建房或集資房，幾乎把浉河區所有的繁華地段都圈占了。然后，西亞和美廣場、大商集團名下的千盛百貨和新瑪特商超、亞興新天地和勝北步行街，以及現在的萬家燈火城市廣場，幾乎構成了信陽市現下最繁華的商圈。

平橋區是信陽市的老工業區，所以平橋的住宅區幾乎是老工業區的生活配套，也可以說是老工業區早期的職工住房安置區。

羊山新區是信陽市現在的行政中心，信陽市絕大部分市政機關已經遷址到羊山新區，如前文所述，商業、金融、教育配套的在建和成熟，將推動羊山新區成為信陽市新的城市中心商圈。

既然，平橋區、浉河區與羊山新區在區域職能和發展前景上有著如是的區別，那么這三個區域二手房的價值含量和價格表現肯定是不一致的。在新的老城區改造方案尚未得到切實推行時，浉河區的市心商圈勢必會漸漸沒落。而羊山新區隨著商業經濟教育等各項配套的完善和成熟，信陽新城市中心在羊山新區落地開花也是必然。至于平橋區，可能現有的{zd0}的優勢就是學區了，或者還有因為大宗土地可以極盡綠化之美而衍生的景觀養生住宅區。我個人覺得未來羊山新區的房價必然有可期之處，浉河區的房價在一段時間里會呈現跳繩之態，而平橋的房價就會特別平穩踏實甚至無波無紋。

（二）信陽市二手房價格的常態化

現在，中國房地產行業仍然處于亦松亦緊的政策環境。在這個大的政策環境下，縱觀信陽新房和二手房市場，我們不難察覺，2015年信陽市的房價勢必會出現一個拐點。2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》頒行之后，盡管不會出現人們普大喜奔的降價現象，但還是會出現一些令購房者欣慰的現象，那就是房價竟然沒有漲了，對于現在中國貨幣市場而言，房價沒有漲就已經是在降了。

房價既然不降，這個拐點會是什么？那就是漲。

信陽市房地產行業相關人士參照羊山新區新樓盤銷控表和信陽市未來置業需求分析指出：2015年6月份以后，羊山新區樓盤會漸漸出現熱化狀態。盡管諸多購房觀望者認為羊山新區在未得到以西亞和美廣場為主的商業配套之前僅僅是一堆徒具其表的冷建筑，可是當我們研讀很多城市的發展軌跡之后，我們發現它們現在的市中心以前都只是一堆冷建筑。

屆時，羊山新區的房價稍微上漲一些之后，浉河區必然也會去湊湊熱鬧，跟上羊山的房市節奏。浉河區雖然有著成熟的商圈、優質的學區、完善的市政配套，適合初次置業且對成熟商圈有現實需求的房產消費者，可畢竟是老住宅區了，月滿則虧的自然現象也恰如城市的正常發展軌跡，浉河區注定會從熱鬧中走出來，回歸現下的房市狀態。

至于平橋區，在其市政配套暫時無法做出改造之前，它的房價注定是一馬平川的平順安穩，依靠龍江大道、平中大道的學區和超高綠化率的住宅環境，平橋在之后的幾年都會保持著穩定的房價。

其實信陽市新房和二手房的漲幅已經很有限了，因為這是諸多因素影響下城市房地產走向常態化發展的必然結果。

總結

參照中國現下各種金融、房產新政策，比如jd渠道的多元化、住房公積金提取條件的降低、銀行基準金率的降低等，信陽房市必然迎來利好時間。不過值得一提的是，2015年2月—6月，信陽房市不會有明顯波動，而2015年春節前后將成為2015年{zh0}的購房契機。

信陽市一手樓盤向二手房轉變過程在最近兩到三年就會完成，而即時新區的開發也將進入尾聲，老區的改造才剛剛開始，那么二手市場便會成為信陽房市的主力市場。各種剛需置業者，也會紛紛投身二手房市場，在地段配套、品質價格等因素上對二手房做出符合自身當時需求指向的選擇。

總而言之，信陽市城鎮化的穩定推進和日漸成熟，所帶來的二手房市場才能滿足大部分剛需客戶的購房要求。

附Ⅰ：央行降準放松個人房貸 2015年信陽迎房價拐點成為必然

2015年2月4日晚間，中國人民銀行決定，自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。隨后，網易新聞發文指出：央行降準，金融、地產或為{zd0}受益板塊。

央行降準，意味著房地產消費者將迎來寬松的個人房貸環境，也意味著房地產開發商將迎來寬松的企業dk環境。個人房貸等銀行零售業務的放松，提高了房產消費者的房產消費能動性，擴展了房產消費人群，利好信陽房市，掃去2014年第四季度和2015年{dy}季度的樓市蕭條現象。

附Ⅱ：中國樓市的剛需是長期的 城鎮化潛力巨大

國務院總理lkj當地時間2015年1月21日下午在達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會。lkj表示，當前，中國的房地產市場出現了一些波動，但中國的城鎮化正在穩步推進，潛力巨大。中國政府將加大城市棚戶區和城市危房改造力度，保障困難群眾的基本住房需求，最終實現全體人民的住有所居。中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關產業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。